Tras el conocimiento por parte de la sociedad toledana del Perim puente de la Cava para la construcción de un hotel de 9.000 metros junto al río, el Ayuntamiento está recibiendo varias alegaciones que, de manera más o menos discretas, tratan de oponerse al proyecto. Una de ellas es la remitida el pasado día 6 por el arquitecto Ciro Fernández Martín-Forero, quien pide el rechazo total al mismo por parte del Consistorio y el fin del expediente.
A lo largo de 33 páginas, el arquitecto repasa varias inconsistencias de un proyecto, que parece rayar la legalidad. Sobre todo, destaca que el Plan Especial de Reforma Interior de Mejora (PERIM) de la ordenación estructural y detallada 'Puente de La Cava' redactado por los hermanos Ignacio y Lluc Álvarez Texidor se plantea en una zona de protección de cauces y viales, por lo que no sería ilegal construcción alguna. Para justificarla se basan, entiende Fernández, en un posible error en la digitalización de los planos del POM del 86. Pero también hay notables inconsistencias en cuanto a edificabilidad o incluso la propiedad de los terrenos.
Para empezar, Fernández apunta que el uso del área del Perim se corresponde a «Protección de Cauces y Viales» en el Vigente PGMOU-87. «En la Modificación 28 del PGMOU-86 existe un solapamiento de dos tipos de usos en parte de la zona tratada por el Perim. (...) es un error de grafismo en los planos, al no ser posible en urbanismo que un mismo suelo tenga dos uso principales asignados», argumenta el arquitecto. Su conclusión es que «esta situación invalida por completo todo el planteamiento actual del Perim».
Construcción en área ajena. Otra cuestión a tener en cuenta para Fernández es que el Perim no justifica la elección del área del ámbito de estudio, ni aporta justificación de las propiedades que conforman el ámbito propuesto. Es decir, se basa en la UA-12 del POM-2007, cuando esta Unidad de Actuación y su Ficha de Planeamiento de Desarrollo fueron anuladas por la Orden 48/2018 de la Consejería de Fomento de la Junta tras cuatro sentencias del Tribunal Supremo por ser «contrarias a Derecho». Por tanto, «todas las referencias y datos de partida como el perímetro de actuación, el aprovechamiento o la edificabilidad son parámetros anulados y no deben ser considerados como normativos». Le sorprende al arquitecto que el proyecto insista esta UA anulada y que el Ayuntamiento haya hecho un informe urbanístico que lo dé por bueno fotocopiando un plan anulado.
Sin la UA, no queda claro sobre qué área se quiere hacer el hotel. Porque el proyecto, que no muestra títulos de propiedad, recoge una parcela que según Catastro tiene 19.220 metros, mientras que en el Registro de la Propiedad, que es lo que cuenta, están inscritos 10.575. El resto de la parcela catastral está mal dibujada.
Más edificabilidad que Buenavista. Eso es importante también por la edificabilidad propuesta, porque el 42 por ciento de la edificabilidad no sería del hotel, sino del Ayuntamiento, que podría hacer con ella lo que quisiera «pero no se lo pueden adscribir estos señores». Además, «no está justificado el origen ni el cálculo de la edificabilidad de la parcela en caso de ser compatible con el uso de la parcela». El Perim establece este espacio como zona de cigarrales y utiliza para definir la edificabilidad la copia del parámetro de la UA-12 anulada. El proyecto tiene un coeficiente de edificabilidad de 2,21 metros por metro cuadrado, «22 veces mayor que el correspondiente al Área de los Cigarrales en el que pretende integrarse». Esta edificabilidad sería mayor que la de Buenavista y la avenida de Europa, «una aberración urbanística». Además, el arquitecto destaca que este espacio nunca se ha considerado como cigarrales, «aparece en todas partes de protección».
Economía. La alegación establece que la Justificación económica «es un sumatorio de tasas e impuestos de mínimo repercusión para las Arcas del Ayuntamiento frente al incalculable valor que tendría una afectación del entorno natural y las vistas de la Ciudad en relación con su paisaje». Los Promotores plantean una valoración de 198 euros por metro cuadrado el valor por el que se auto-adjudican el aprovechamiento que le correspondería al Ayuntamiento, «siendo una cantidad abusivamente reducida en función del valor que un edificio en ese ámbito pudiera tener en caso de ser compatible con el planeamiento».
Finalmente, como nota curiosa, la alegación también recoge que el Perim presentado utiliza la simbología y logos de la Concejalía de Urbanismo, con lo que puede causar confusión sobre la autoría o el respaldo al documento, y pide la retirada de la misma.
Sin estudio visual y en zona inundable. Por otro lado, apunta Fernández, «el volumen construible que propondría el Perim se encuentra dentro de la Zona de Protección y los Conos Visuales de protección de la Declaración de Toledo como Patrimonio de la Humanidad y el Pecht», y la mencionada propuesta no aporta ningún tipo de análisis de su impacto.
Como tampoco analiza las consecuencias de que el hotel se pretende está situada en zona inundable. Todo ello, además, cuando «el volumen que propondría el Perim no ha contabilizado las plantas según la normativa vigente del PGMOU-86», dado que pretende cinco plantas sobre rasante y que dos de ellas no computen, «lo que supondría una ampliación de edificabilidad extra sobre su pretensión de edificabilidad». Es decir, toma como rasante la carretera, diez metros más alta a la planicie que según el arquitecto se debería, según el POM vigente.
Sin aparcamientos públicos. El Perim no dota de ninguna de las plazas de aparcamiento público anexas a viario que le corresponden, continúa Fernández en su argumentación. Como alternativa nombra la posibilidad (no contemplada por la norma) de integrar las plazas públicas dentro de la parcela privada, sin aclarar ni definir qué tipo de servidumbre generaría para garantizar la utilización libre y permanente de la dotación de aparcamiento.
«El aparcamiento privado no cumple los requisitos del PGMOU-86 para la superficie de más de 6.000 metros cuadrados que propone». Pero además, el estudio de evaluación de la Movilidad no analiza el comportamiento de los Autobuses pese a plantear una zona de estacionamiento para ello. La disposición de acceso y salida a 90º no cumple ni la geometría del volumen que propondría el Perim, ni radios de giro, ni analiza la afectación de la salida a la Carretera CM-401 de Navalpino por parte del flujo concentrado de coches o autobuses pese a ser una vía de comunicación importante y la cercanía al puente de la Cava.